девиз

блог о Калгари и окрестностях.

четверг, 11 июля 2013 г.

Как я покупал дом в Калгари (7): Работа над ошибками и выводы

Прошло уже больше года с выхода первой статьи серии, и больше полутора лет с момента покупки нами дома. За это время много чего было переосмыслено, проявились ранее скрытые тонкости домовладения, открылись новые горизонты.

Этот пост подытоживает цикл.
Ошибок не совершает тот кто ничего не делает, а покупка жилья, это большое комплексное дело, тем более если жилье это в Канаде первое. Итак, итоговый взгляд с учетом опыта, который я приобрел на сегодняшний день.

Главный вопрос:
- Следовало вам дом покупать или нет?
Короткий ответ - не знаю :).

На момент покупки, нас, в силу обстоятельств, поспешно выселяли из рента, а новый адекватный рент мы найти не могли. К этому времени я уже вплотную думал о покупке, начал общение с риелтором и даже периодически просматривал варианты в сети. Мне было очень интересно узнать как это все работает, через что проходит покупатель. Помимо этого моя зарплата позволяет мне иметь "запас", а домик в результате я купил скромный. То есть вроде как положительный итог, да? Только не упускайте из виду важный аспект.

Вас поздравляют с покупкой дома?
Хм, я бы пока поздравил вас с ипотекой :) поскольку дом этот пока не ваш, если честно. Вы так не думаете? Попробуйте тогда отказаться от страховки за дом, довольно быстро вам позвонят из финансовой организации, через которую вы брали ипотеку и все популярно объяснят.

Считаете вы выгодно "купили" дом, получив хороший процент по ипотеке, сторговавшись с продавцом и получив новую бытовую технику в довесок?
Вероятно вы правы, только помните, что выплачивать его вам еще в среднем 20 лет, поэтому все встанет на свои места не через год или даже 10 лет, а к окончанию срока. Тогда вы действительно адекватно оцените свою сделку, подведете баланс. Так что не спешите с выводами, да и я пока понаблюдаю.

А в остальном, "свой дом", это конечно гораздо уютнее и роднее рента.

- Свой дом требует больше расходов ежемесячно?
Определенно! Гораздо больше.

Даже опуская такие детали как down-payment и прочие покупочные платежи, мой рент в Bridgeland, что рядом с деловым центром города, за пол duplex был $1200/мес, включая коммунальный услуги. В своем доме на самом севере города, только за mortgage я плачу $1200/мес (и это пока variable rate вверх не пошел), плюс примерно $250/мес за property tax и страховку, плюс в среднем $275/мес за коммунальные услуги. Нормально так уже $525 набежало сверху?
$525x12мес=$6300, а путевка на Карибы - $1200 и всё включено...

Держитесь крепче, дальше больше.
За эти полтора года умерла стиралка и новая стоила $950, а когда-то в ренте умерла сушилка - покупал лендлорд. Ремонта в доме (своё же теперь!) мы уже наделали тысяч на 15 минимум, это у нас еще по знакомству труд дешево обходится. Да, теперь-то зато появилось ощущение, что дом действительно наш, а не типичный канадский середнячок. Теперь соседи уже охают от нашей дорожки перед домом и завистливо смотрят на новое крыльцо, а гостям очень нравится гостиная, но планов еще громадье и стоит оно всё не копейки.

Сразу замечу, что купить и ничего не вкладывать - невозможно. Вы же не в ренте. Вам не хочется пожить 10 лет и съехать из развалюхи в новое жилье. Поэтому нужно не только перегоревшие лампочки менять.

Безусловно это совсем другие ощущения когда тратишь такие деньги на СВОЙ дом.
Вот так ручку блестящую за $40 прикручиваешь и думаешь: "вот совсем не жалко этих денег!". Или жена говорит, что в гостиную край нужно купить 8 (8!) новых занавесок и ты расплачиваешься в кассе, вытираешь скупую мужскую слезу и радостно думаешь как теперь уютно будет в гостиной! (Ну или пытаешься не проклинать bay windows и одновременно понять чем занавески от прошлых хозяев были плохи.)

- Какой down-payment стоило класть?
20%, если есть возможность.

Я положил 16%, потому что больше у меня не было. Помните, что если вы вносите меньше 20%, то обязаны страховать mortgage через CMHC или Genworth. Причем, благодаря этому теперь есть возможность начинать меньше 20%, а не так как мне думалось раньше - "я вам mortgage плачу, так еще вас и страхую?". Чем меньше процент первоначального взноса, тем эта страховка больше и выше месячный платеж. Вот здесь вы можете поиграться и в графе "Mortgage insurance" посмотреть как меняется сумма в зависимости от взноса.

Я решил покупать с 16 процентами. Да, можно было бы подождать и подкопить, но слишком много факторов которые могут измениться. Пока вы собираете 20%, дома могут вырасти, или может вырасти процентная ставка по ипотеке. Если вы сейчас хорошо зарабатываете - вы скорее всего стабильно выглядите для банка и сам процесс покупки пройдет для вас легче. Кто знает что изменится через 1-3 года - вы можете перейти на более перспективную должность, но с меньшей зарплатой, вы можете взять машину в lease или financing, жена выйдет в декретный отпуск. Вы соберёте 20 процентов, но для банка вы не будете выглядеть так стабильно и они подтвердят вас, скажем, на 350 тысяч, а не на 450. Это естественно не конец света, ибо тише едешь - дальше будешь, но подобный поворот событий нужно держать в уме.

И потом, 25 лет mortgage это ого-ого цифра. Прибавьте 25 к своему возрасту. Страшно? Ну вот, как говориться: "раньше сядем, раньше выйдем". Лучше платить на 3 года больше пока ты молодой и лягаешься, чем когда "тут у меня давно уже колит, и вот тут я тогда на холодном посидел и теперь на смену погоды оно тянет".

Если же у вас есть запас или ресурсы, то конечно кладите 20% - меньше процентов выплатите в итоге банку и платеж по mortgage будет меньше. Так при стоимости дома в 300-400 тысяч каждые добавочные 5% процентов первоначального взноса будут снижать месячный платеж на $100-$150.

Правда у медали всегда две стороны. Скажем у вас набралось на 21% и всё, больше денег нет, но есть перспективная работа. Вы отдадите 20% на down-payment, 1% пойдет на closing fee, в запасе 0. Поверьте, перспективная работа может испариться вне зависимо от того врач вы, нефтяник или экскаваторщик. Я видел таких людей здесь в Альберте. Что вы будете делать? Да, ваш месячный платеж на $150 меньше, но где теперь брать эти $1800/мес? Так что не затягивайте себе пояс так, чтобы у вас в глазах читалось как все теперь туго. Кладите 15% и в случае когда "life happens" (полит корректный вариант от sh*t happens) - в запасе будут деньги, который покроют расходы на несколько месяцев без проблем.

Пару слов по поводу низкой процентной ставки на ипотеку. Читая на эту тему, я пришел к собственному выводу, что покупателю, который занимает деньги, на самом деле все равно покупать с высокой процентной ставкой или с низкой. Потому как обычно с поднятием процента, количество покупателей снижается, это увеличивает насыщенность рынка товаром и, в итоге, снижает цену. Получается в среднем вы либо покупаете жилье с низкой процентной ставкой, но с большей суммой ипотеки, либо с меньшей суммой ипотеки, но с более высокой ставкой. Главное не попадать на границах - скажем, ставку подняли, а продавцы еще пытаются продать по старой высокой цене. В целом же, урок из этого: "это еще бабушка надвое сказала", что при низкой процентной ставке нужно бежать покупать.

Еще не устали от расплывчатых длинных ответов? :)
Поверьте, это не математика, и в большинстве случаев вам придется решать самим исходя из вашей ситуации и перспектив, сколько бы вы не пытались научиться на чужом опыте.

Идем дальше.
Если хочешь выплатить мортгич быстрее, нужно брать понедельные платежи (weekly), а не помесячные (monthly)?
Решать вам.

Только понимайте, выплатите быстрее вы не потому что Оле Лукойе вам поможет. Просто вы будете платить на 1 месяц в год больше. Так как помесячно - 12 платежей в год, а понедельно - 13 (52 недели в году и 52/4=13). Да, вы сократите срок выплаты mortgage, но и отдать в год вам придется большую сумму.

Если для вас лучше работает схема, когда есть обязательные платежи и вы их уверенно делаете - то обязательно соглашайтесь на weekly. А если вам проще откладывать излишки, чувствовать что есть "НЗ" и потом распределив всё, вбрасывать дополнительную сумму в погашения mortgage, то лучше сработает monthly. Правда при второй стратегии большой вопрос стоит ли вам ввязывать в покупку дома в принципе. Как мне видится, преимущество дома в ипотеку именно в том, что он обязывает "откладывать на будущее". Если же у вас с этим проблем нет, то живя в ренте и откладывая, вы сэкономите больше. Без сомнений.

Кстати, вот на моем примере. Я плачу понедельно и в один месяц выпадает 4 недели, а в другой бывает 5. Да, это заставляет меня платить, но я вам скажу уровень стресса (сойдется/ не сойдется) в разы повышается в неделю когда нужно платить 5 раз. И говорят ведь, что все болезни от нервов, а не от не выплаченных раньше срока мортгичей, так что берегите себя.

Ближе к центру города дома старше, но участки там побольше. На окраине, участки уже нарезаются более скупо.
Это было моё ошибочное мнение, такой закономерности нет и смотреть нужно на конкретные варианты. Есть районы, где лоты довольно большие, но огромную часть занимает пространство от дороги до дома, а задний дворик малюсенький - полезного места мало, потому что перед домом практически только один газон. Чтобы выяснить такие моменты всегда ищите в Google как дом выглядит сверху со спутника, но имейте в виду, что нумерация домов по Google порой немножко не совпадает с реальной.

Стоимость жилья по оценке города близка к реальной?
Бывает да, а бывает и нет.

Отмечайте средний показатель по району. Обычно, если район относительно новый, то цены будут близки к тем, что заявляет город. Если район старый, то цена будет близка только если в доме не делали никакого ремонта, а если там скажем обновили почти все внутренности, то цена может быть выше городской и на 80 тысяч. Если дом в упадочном состоянии, и к тому же земля дала просадку и в фундаменте появились большие трещины, то стоимость может быть даже ниже. В этом вопросе опыт риелтора большое подспорье, как и анализ домов, проданных в данном районе  за последний несколько месяцев.
Посмотреть стоимость любого дома в Калгари с точки зрения города можно на этом сайте.

К примеру, цену на выставленный дом могут не только завышать, но и занижать. Занижают ее обычно, чтобы начать bidding wars и в этоге продать дом выше его уровня. Разглядывая дома в интернет вы наверняка прикидываете скинуть с него тысяч 5-10, хороший агент же может поправить ваш прицел в каждой конкретной сделке.

В тоже время помните, если после собственного анализа вы решили какая цена для дома является адекватной, а риелтор с вами не согласен и вы не приходите к общему знаменателю - последнее слово должно быть за вами. Не забывайте, что агента вы нанимаете в помощь и его работа никак не принятие решения за вас. Это на ВАШИ деньги покупается дом. Да, вы можете ошибаться, поэтому делайте анализ тщательно, задавайте больше вопросов, попросите риелтора обосновать вам его цифры. Порой агент говорит, что на такую низкую цену продавец не пойдет - вы должны понимать, что и такой исход возможен. Однако в этом-то красота и ужас процесса торговли - продавцу нужно продать подороже, а покупателю приобрести подешевле. В худшем случае дом вы не купите, но поверьте всегда будут еще дома, и даже замечательнее этого. Не верите? А что вы своему ребенку говорите если у него первая любовь? "Да сколько их еще будет в твоей жизни"? Ну так не становитесь сами детьми, найдутся дома получше этого.

И все же, помните - риелтор все-таки работает на вас (если вы видите иной подход, сворачивайте отношения), поэтому используйте этот ресурс. Задавайте ему любые вопросы, чтобы разобраться в ситуации, понять как это все работает. Тогда он либо поможет вам понять как обстоят дела, либо обнажит свою некомпетентность, в любом случае вы останетесь в выигрыше.

Кстати, прежде чем "ввязаться в драку" пропишите себе ограничения. Скажем, "400 тысяч - это максимум, только если в доме есть walkout, то можно за 410 тысяч. На покупку у нас три месяца. В пакистанском квартале не брать". Прежде чем писать offer или когда будете сомневаетесь в принятие решения, загляните в эту шпаргалку, она может остановить вас от неверного шага. Человеку свойственно сдвигать рамки во время игры, иначе в казино все бы останавливались проиграв определенную сумму денег. Так и при покупке дома, эмоции не лучший помощник. Плюс покупаете вы не в вакууме: наверняка есть жена, которая давно уже хочет свой угол, или есть друзья "уже все со своим жильем", есть дети, а для них хочется все только лучшее, есть время, которое "уходит" - все это продавливает вас. И когда риелтор перезванивает со словами: "сообщили, что вместе с вами подали еще одно предложение", вы сдаетесь и решаетесь поднять цену на 10 тысяч, чтобы победить соперников. Если чувствуете, что так и нужно - вперед, а если это ваши последние деньги, загляните в шпаргалку.


Это теперь наш дом, сейчас мы в нем всё переделаем!
Ваше право. Только опять - по поводу "наш дом" я бы не торопился, ипотека у вас на сколько лет? Пока хозяин вашего дома - банк :)

Но не будем о грустном. Давайте лучше о предстоящих ремонтах и перепланировках. Насколько хорошо вы знаете страну в которой живете? А привычки среднестатистического канадца? Очевидно, что дома здесь строятся основываясь на культурных особенностях и они отличаются от наших культурных особенностей. Поэтому, скажем, дом без "прихожки", которые так любим мы, канадцы вам простят, а вот кухню без посудомоечной машины или со встроенной стиральной машинкой - вряд ли.

Личный пример. В бейсменте у меня теперь мини спорт зал, я хотел чтобы там был душ - позанимался спортом и в душ сходил. Душ да, а для унитаза места нет. Казалось бы небольшая проблема, но приятель канадец вытаращил глаза, когда услышал, что душ будет без туалета, посоветовал тогда лучше вообще не делать. Убедил. Смысл в том, что это я хочу в бейсменете мини спортзал, а следующий жилец захочет  мини кино-театр или бар или мастерскую. И душ???

Так что рано или поздно дом решено будет продать и тогда вы столкнетесь с проблемой, что он будет странно выглядеть для среднестастического покупателя. Помните об этом, особенно если решили начать основательную перепланировку. "Ну, какая продажа, если мы еще и не купили", - спросите вы. Как говорили в одном хорошем  советском фильме: "об этом думать никому не рано. И никогда не поздно!" :)

Location, location, location?
Если вы уже начали присматриваться к покупке жилья, вам в голову наверное успели всверлить этот лозунг. В общем и целом, все правильно - месторасположение дома очень важно. Однако существует два момента.

Первый. Про лозунг знают все, поэтому цена его отражает сразу. Если от жилья пешком можно дойти до супермаркета, или до остановки общественного транспорта (особенно C-Train в Калгари), или если рядом хорошая школа, то цена вас скорее всего удивит и вряд ли приятно.

Второй момент, что каждому своя location интересна. Скажем если жилье в замечательном месте, но конкретно вам на работу по пробкам будет не добраться оттуда, то грош цена этому location. Если, к примеру, у вас новорожденный ребенок и жена не водит, то лучше жить недалеко от мед.центра, где ему первый два года будут часто делать прививки, а если ребенок школьного возраста, то лучше жить поближе к хорошей школе. Так что пусть вам не туманят мозги, что место замечательное и продастся оно потом быстро, будьте уверены, что за это и с вас денег возьмут нормально. Лучше по приоритетам расставьте какое местоположение окажется выигрышным для вас, может найдете нишу, которая не многим интересна и сразу убьете двух зайцев.

Еще плюсы в защиту того, что первый дом лучше покупать подешевле?
Помимо всего прочего - первый дом, это первый дом. Согласитесь, что глупо покупать новый Мерседес SL серии для человека который только что получил права? Дом конечно не машина, но аналогия понятна.
Давайте будем реалистами: в современном мире в Канаде, люди которые покупают свое первое жилье вряд ли в нем состарятся, скорее всего после него будет другое или два как минимум.

Поживя в своем первом доме какое-то время, вы поймете какие ошибки сделали и захотите больше, лучше, удобнее. Особенно если с платежами будете нормально справляться. В этом случае есть интересный вариант - вы заявляете банку что покупает себе большее жилье, а первое начинает сдавать в рент. В таком случае банк разрешает вам купить второй дом с down payment от 5%. Иначе, второе жилье, вам пришлось бы как рентал начинать с 20%, а это - на минуточку - около 80-90 тысяч кэша на down-payment, плюс все остальные платежи. Правда это мы подошли к разговору о покупке второго жилища, когда первое можно сдавать в рент. И эта тема для совершенно другого цикла - "как я инвестировал в Real Estate" :)

Удачи с покупкой!


Продолжение истории:
   Как я покупал дом в Калгари (8): "До" и "после" гербалайф

Начало:
   Как я покупал дом в Калгари (1): Предыстория
   Как я покупал дом в Калгари (2): Выбор, ч.1
   Как я покупал дом в Калгари (3): Выбор, ч.2
   Как я покупал дом в Калгари (4): Выбор, ч.3
   Как я покупал дом в Калгари (5): Выбор, ч.4
   Как я покупал дом в Калгари (6): Финансы и стадии покупки



13 комментариев:

  1. так подробно все описывали, вы может фоточки выложите своего жилья и завидной дорожки к нему?) и занавесок тоже?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. может и выложу )
      хотя все не буду по privacy reason, но дорожку и шторки можно

      Удалить
  2. Браво!!! Это ж надо так все скрупулезно описать. Спасибо, что не жалко вам своего времени, информация очень полезная.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. всегда пожалуйста
      это наверное способ самовыражения такой

      Удалить
  3. Просто ну ооочень подробно написано, спасибо большое! А можно вопрос, возможно ли досрочное погашение ипотеки(к примеру продалась недвижимость в России и появились деньги)? Как в этом случае с процентами будет, пересчитают?

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. да, насколько мне известно, но нужно изначально договариваться на специальный вид и/или условия мортгича, подходящие вам. иначе придется платить штраф банку

      Удалить
    2. Да, условия досрочного погашения прописываются в договоре.
      У нас, например, не более 20% стоимости в год.

      Платежи от этого не поменяются - поменяется структура платежа - на проценты из них пойдет меньше и больше пойдет в основную сумму долга.

      Удалить
    3. Планируем переезд в Канаду, поэтому такие подробные рассказы-статьи очень помогают узнать об этой стране, жизни больше. Большое Вам спасибо.

      Удалить
    4. всегда пожалуйста
      буду рад, если что-то поможет в личном выборе

      Удалить
  4. Зег гуд, маестро! Браво!
    В смысле, очень хорошо и обстоятельно!

    ОтветитьУдалить
  5. Анонимный25.07.2013, 12:57

    Про второе жилье не поняла. В Израиле пытаются сдержать рост цен и при низкой % ставке на первое жилье сейчас дают только 70%, а на второе и вовсе 50%.

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. про израиль не в курсе, я пишу про канаду
      здесь первое жилье - от 5% down-payment, второе (если в рент) от 20%

      Удалить