Как я покупал дом в Калгари (3): Выбор, ч.2

Думаю всем читающим понятно, что я непрофессионал в покупке/ продаже жилья. Просто собирал и продолжаю для себя собирать, и систематизировать информацию о покупке, а теперь здесь с вами ею делюсь. Если хоть одному земляку, в широком понимании этого слова, мне удастся помочь - значит не зря по клавишам стучал.

Вот кто такой риелтор по вашему? Это профессионал (ах, если бы все риелторы, механики и ________ были бы на самом деле профессионалами, вздохнете вы), который зарабатывает деньги на помощи в операциях с недвижимостью. Работа у него такая. Естественно он знает различные тонкости, может вам подсказать и направить, даже исходя из того, что он за неделю обозревает столько недвижимости, что вам за всю жизнь не столкнуться. Но он не financial planner, ему по-сути глубоко параллельны ваши финансовые перспективы, особенно после завершения сделки.

То есть если вы сегодня возьмете mortgage на дом за 400 тысяч и, предположим через год-два, в связи с экономическим спадом, стоимость дома упадет до 280, то очень вероятно, что банк потребует вас погасить разницу в короткий срок (такие правила у них). Хорошо, если у вас в кубышке отложена кругленькая сумма, а если нет - дом вам придется либо попытаться продать (отталкиваясь от новой стоимости в 280 и конкуренции, которую создадут такие же обреченные продавцы), или, что более реально, просто объявить себя банкротом и отдать его банку. Но кто же будет винить в этом риелтора? Вы же не побежите обвинять вчерашнего продавца мороженого, что у вас сегодня болит горло?

Риелторам нужно кормить семью, ежемесячно платить определенный оброк организации под эгидой которой они трудятся, ездить на хорошем автомобиле. Именно поэтому у них всегда "лучшее время покупать/ продавать". На какой еще ответ вы рассчитываете? Или думает он вам скажет, что сейчас очень выгодно продать, потому что цены на пике и за свой дом вы можете выручить в полтора раза больше, чем его реальная стоимость, а покупателю ответит, что сейчас оно не выгодно, по той же самой причине переоцененности дома? Кому же тогда он продаст ваш дом, и на чем заработает? Или еще хуже, когда продав дом, вы вернетесь к нему же, чтобы купить новый - лучше, больше, удобнее, а он вас встретит с сенбернаровскими глазами и фразой: "Что вы, сейчас не время покупать, я же объяснял вам! Вы подождите рисэшн*, рентуйте пока!". То есть в каждый конкретный момент либо покупателям, либо продавцам на вопрос: "выгодно ли сейчас?", - риелтор вынужден говорить неправду.

Кто же адекватно поможет с подобным решением тогда?
Ну, если у вас есть какие-то наводки - дайте знать. пожалуйста :). Лично для меня это в череде вопросов - стоит ли переезжать/ идти учиться/ менять работу/ сколько откладывать на черный день? То есть ответ вам подскажет лишь ваш личный опыт и обзор ситуации в городе, стране, мире, а также ее проекции на будущее. Касательно непосредственно вопроса "время или нет становится хозяином жилья", я бы настоятельно порекомендовал почитать блог Garth Turner (англ.). Те факты, что он приводит и некоторые моменты, которые буквально разжевывает, реально отрезвляют. Вещи о которых он говорит существуют уже долгое время, но не всплывают на поверхность, пока не настают "тяжелые времена". Существуют большая группа как сторонников, так и противников его точки зрения, но должен вам признаться, он несколько выровнял мой фокус в ситуации, когда практически все везде кричат только: "это лучшее время покупать!". В догонку еще один блог Vancouver Real Estate anecdote archive (англ.) схожей тематики.

Теперь вернемся к основной линии повествования.
Важным вопросом выбора был тип жилья. Жена всю жизнь прожила в квартире и ее это полностью устраивало, но по приезду в Калгари мы обитали в duplex (частный дом, разделенный перегородкой на два). С довольно шумным маленьким ребенком это почти сразу выявило свои преимущества. Сам же я лет с 10-ти жил в частном доме, включая Канаду. Безусловно квартира - это меньше головной боли в плане местных порядков, когда за стрижкой травы и чисткой снега нужно следить.

Кстати, вы слышали уже о "снежной полиции" здесь? К нашим соседям приходили прошлой зимой. Оставили извещение по типу: "у вас дорожка у гаража покрыта льдом, если не почистите в течении 3-х дней, то приедим почистим мы, а потом отправим вам счет".

С моей работой за городом, это имело существенное значение, поскольку быть дома сразу после снегопада или стричь траву раз в неделю я не могу физически. Правда это имело значение, пока я не узнал про condo fee. Condo fee - ежемесячный платеж, который идет на поддержания многоквартирного дома в порядке. Обычно существует товарищество жильцов которое эти деньги собирает и ими потом распоряжается. Под поддержанием дома в порядке подразумевается весь плановый или экстренный ремонт таких элементов, как, скажем, система отопления, водопровод, сюда же входит уборка дома и прилежайшей территории и тому подобное. Большой плюс, что не нужно, как в своем доме, выбегать в 6 часов утра перед работой с лопатой, чтобы почистить тротуар у дома. Приедут нанятые профессионалы (очень солидно прозвучало) и снег уберут, а если и не уберут, то это не ваша головная боль - вы, так сказать, деньгами скидывались - дальше их проблемы. Так же из части взносов создается денежный резерв средств на экстренный случай или плановую починку подземного паркинга через 5 лет, скажем.

Разбираяся дальше в вопросе, узнал, что статистика, к сожалению, знает немного случаев успешного многолетнего распределения condo fees внутри кондоминиума. То есть потекла крыша, а денег, как оказывается, на ее ремонт не достаточно в резерве. Что делать? Проводится дополнительный сбор денег по принципу: "обязаны сдать столько-то тысяч в течении такого-то срока". А если я не хочу? Так при покупке вы подписывали договор, где "не хочу" ислючалось. А если я не могу? Ну так договор же подписывали! За неуплату вопрос передается в суд, а там ребята хваткие - несколько извещений и ваша квартира уходит с молотка для возмещения затрат кондоминиуму и судебных издержек.

С этой точки зрения свой дом - вне конкуренции. Если тяжело с деньгами, а крыша потекла - подконопатил чем-нить, подставил тазик и ждешь лучших времен. Или, скажем, вопрос мытья окон. В Канаде к этому срьезно относятся, почти как к уходу за зубами :). Я три года зарабатывал мытьем окон себе на жизнь, работали мы и на частных домах и на многоквартирных высотках. Помыть частный дом снаружи в среднем стоит от 100 долларов, многоэтажный - тысячи. Понятно, что "тысячи" делятся на всех жильцев и в итоге получается что-то близкое к тем же 100 долларам, только сказать: "не мойте мои окошки на третьем этаже, а то у меня нет лишних 100 баксов этой весной", - вы не можете.

Есть еще такой момент - чем старше здание, тем выше там condo fee, потому что все чаще требуется ремонт, все больше нужно денег для поддержания товарного вида. Так посидел я, подумал про все это и решил, что лучше я буду сам и по финансам решать когда мне мыть окна, чистить ковры в прихожей и ремонтировать гаражную дверь или крышу. Да, снег убирать и стричь траву нужно регулярно, но я точно так же могу нанять приходящего человека, который будет это делать. К тому же ребенок в моей семье - это шум (ну вот как-то так получается %)), а звукоизоляция нормальная в Канаде не часто встречается, по крайней мере в домах, которые были доступны нам по уровню. А свой дворик для ребенка - это безусловно преимущество. Знакомый риелтор добавила плюс частному дому, сказав, что квартиру в целом сложнее продать. В итоге решение было принято в пользу частного дома.

Подождите, подождите, скажит кто-то - а как же property tax? Забыл, что за свой дом нужно платить самому? Нет не забыл, только живя в condo вы точно так же платите property tax - бывает отдельной строкой, а бывает по чуть-чуть с condo fees. По поводу сум и платежей будет отдельный пост, но вот для сравнения сейчас приведу пример. Наши знакомые живут в не самой крутой высотке даун-тауна, правда с видом на Bow river и рядом с city-train. У них 1 bedroom + den квартира, платят они $450/мес condo fee и $1500/год property tax, наш дом чуть подороже их квартиры, а в год я плачу около $2000 property tax. Да, согласен, что часть из condo fee все-таки аккамулируется в резерве в нормальном товариществе и это может закрыть возникающие прорехи. для меня разница была все равно слишком очевидна, а ваш выбор конечно будет за вами.

Если вы молодой профессионал, в одном из офисов в даун-тауне, вам вероятно несподручно будет ходить летом за газонокосилкой и даже по статусу лучше жить в красивой квартире в даун-тауне, и вы готовы платить за лоск и отсутствие головной боли. Только такой человек и не будете читать мой блог :).

Ах да, по поводу таунхауза мы какое-то время тоже думали. Он обычно позиционируется как промежуточная стадия между домом и квартирой. То есть дешевле дома, но лучше квартиры в плане того, что какой-никакой а свой дворик и всего один сосед. Ну вот касательно последнего меня разрывали противоречия. Когда в квартире - там можно годами жить и соседей не знать, а тут у вас крыша общая и нужно искать общий язык в любом случае. А если не срастется? А если окажется свинтусом в плане поддержания порядка? Поэтому мы все-таки решили лучше взять попроще домик, чем покруче таун-хауз.

Еще особенность таунхаузов в том, что они практически всегда в несколько уровней, проще говоря в доме у вас будут ступеньки. Порой это вообще не проблема, а порой - если в семье есть пожилые люди, или, скажем, во время беременности хозяйки - может доставить много хлопот, тем более, что уровней бывает и три, и четыре (включая например спуск в гараж или жилой basement). Здесь же отмечу, что по той же причине я изначально вообще искал bungalow - в Калгари под этим подразумевается тип домиков в один уровень. Позже я узнал, что bungalows строили в Калгари с 40-х по 60-е года, они имеют неплохие по размеру участки (земли тогда не жалели) и расположены обычно близко к inner-city. Это в свою очередь значит, что не смотря на немолодой возраст такая недвижимость стоит неплохие суммы, которые были за пределами нашего бюджета.

-----
*recession - здесь: экономический спад


Продолжение истории:
   Как я покупал дом в Калгари (4): Выбор, ч.3
   Как я покупал дом в Калгари (5): Выбор, ч.4
   Как я покупал дом в Калгари (6): Финансы и стадии покупки
   Как я покупал дом в Калгари (7): Работа над ошибками и выводы
   Как я покупал дом в Калгари (8): "До" и "после" гербалайф

Начало:
   Как я покупал дом в Калгари (1): Предыстория
   Как я покупал дом в Калгари (2): Выбор, ч.1